Neplaćanje zajedničkih troškova u zgradi može izazvati ozbiljne probleme – ne samo finansijske, već i međuljudske.
Kada jedan ili više stanara odbijaju da učestvuju u održavanju zajedničkih delova zgrade, ceo kolektiv trpi.
U ovom tekstu objasnićemo kako da postupite u takvoj situaciji, koja su vaša prava i koje korake možete preduzeti da rešite problem bez konflikta, ali sa zakonskom osnovom.
Razumevanje obaveze: šta zapravo znači zajedničko održavanje zgrade
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada Republike Srbije jasno definiše da su svi vlasnici stanova u zgradi obavezni da učestvuju u plaćanju troškova održavanja zajedničkih delova. Ipak, u praksi nije retkost da pojedini stanari izbegavaju ovu obavezu, što dovodi do finansijskih problema za celu zajednicu.
Ako ste već pokušali da rešite situaciju razgovorom ili opomenom, a problem i dalje postoji, sledeći logičan korak je da da vas posavetuje advokat koji se bavi imovinskim i stambenim pravom. On može precizno proceniti vašu pravnu poziciju, proveriti sve relevantne dokumente i predložiti način kako da zaštitite interese svih savesnih stanara.
Važno je da znate da ova obaveza nije stvar dobre volje, već zakonski propisana dužnost. Neplaćanje zajedničkih troškova može dovesti do sudskog postupka, prinudne naplate i dodatnih troškova za samog dužnika. Zbog toga je neophodno da upravnik zgrade reaguje pravovremeno i po zakonskoj proceduri, u saradnji sa pravnim stručnjakom ako je potrebno.
Upravnik zgrade ima bitnu ulogu ako komšija ne želi da plati troškove zgrade
Prvi zvanični korak ka rešavanju problema sa neplatišom jeste uključivanje upravnika zgrade. Njegova zakonska obaveza je da vodi evidenciju o svim uplatama i dugovanjima, kao i da preduzme mere za naplatu duga.
Upravnik je dužan da najpre pismeno opomene stanara i zatraži uplatu u roku od osam dana. Ukoliko ni nakon toga ne dođe do isplate, upravnik ima zakonsko pravo da pokrene prekršajni ili parnični postupak u ime stambene zajednice.
Za razliku od neformalnih pritužbi među stanarima, delovanje preko upravnika daje težinu celom procesu. On zastupa interese cele zgrade i ima pravo da angažuje pravnog zastupnika kako bi se dug naplatio putem suda.
Sudska praksa u Srbiji je već utvrdila da dug za zajedničke troškove podleže izvršenju, što znači da, ukoliko presuda bude doneta, može doći do prinudne naplate – uključujući i platu, penziju ili čak imovinu dužnika.
Važno je da svi stanari shvate da izbegavanje plaćanja nije lični izbor, već zakonska obaveza. Nije neophodno da svi budu saglasni da bi se pokrenuo postupak – dovoljno je da upravnik postupi po službenoj dužnosti.
U tom procesu, savesni stanari imaju zadatak da podrže upravnika i insistiraju na doslednoj primeni pravila kako bi se očuvala funkcionalnost i bezbednost zajedničkog prostora.
Medijacija pre suda
Iako je sudska tužba delotvorna, često je i poslednja opcija koju bi većina stanara želela da izbegne zbog vremena i troškova.
Pre nego što se odlučite za pravnu borbu, vredi pokušati sa medijacijom – to jest, sa još jednim pokušajem direktnog razgovora sa komšijom uz prisustvo upravnika ili članova saveta zgrade. Cilj nije da ga osramotite, već da mu objasnite posledice po čitavu zajednicu, kao i pravne korake koji slede ukoliko se ponašanje ne promeni.
U ovakvim razgovorima veoma je korisno imati pripremljene dokumente – pregled dugovanja, zapisnike sa sastanaka, izveštaje o troškovima i fotografije zapuštenih zajedničkih delova koje je nemoguće održavati zbog neplaćanja. Kada se problem predstavi kroz konkretne brojke i slike, često ima jači efekat nego puko podsećanje na obaveze.
Ako naizgled loš komšija pokazuje spremnost da plati, moguće je dogovoriti reprogram ili postepenu isplatu, uz uslov da se napravi pismeni dogovor koji potpisuju obe strane i upravnik. Na taj način zgrada ne gubi novac, a odnos među stanarima ostaje koliko-toliko stabilan. Ukoliko ni medijacija ne urodi plodom, imate pravni osnov da se problem eskalira do nadležnog suda.
Dugoročna rešenja: edukacija, transparentnost i zajedništvo u odlučivanju
Kako bi se slične situacije u budućnosti predupredile, važno je graditi kulturu zajedničke odgovornosti unutar stambene zajednice. To počinje od redovnih sastanaka stanara, javnog uvida u troškove i planova održavanja, kao i edukacije o pravima i obavezama vlasnika stanova.
Mnogi problemi nastaju iz neinformisanosti – zato je korisno da svaki novi stanar dobije kopiju pravilnika i kontakt upravnika, kao i da se informiše o sistemu naplate.
Uvođenje digitalne evidencije i aplikacija za stanare (gde mogu videti stanje računa, prijaviti kvarove, predložiti teme za sednicu) značajno podiže nivo poverenja i komunikacije među komšijama. Kada svi imaju pristup istim informacijama i razumeju zašto određeni troškovi postoje, smanjuje se broj onih koji pokušavaju da izbegnu prava i obaveze.
Upravnik takođe može jednom godišnje angažovati stručnjaka da stanarima održi kratko predavanje o Zakonu o stanovanju, sudskoj praksi i mogućnostima naplate. Kada ljudi shvate da je izbegavanje plaćanja pravno kažnjivo i da direktno ugrožava kvalitet njihovog okruženja, lakše se uspostavlja red.
Neplaćanje troškova zgrade nije samo stvar finansija, već i poverenja među komšijama.
Ako ignorišete problem, on se neće rešiti sam od sebe. Budite uporni, postupajte po zakonu, i ne bojte se da tražite pomoć – bilo od upravnika, stanarskog saveta ili pravnika. Zajednički prostor je odgovornost svih.
Dodaj komentar